ROMMELAERE INSTITUUT

plannenerfgoedhaalbaarheidsstudiescenario onderzoek

9 nov

Geschreven door David Dhooge

STUDIE VOOR DE HERBESTEMMING VAN EEN HISTORISCHE UNIVERSITEITSCAMPUS

Locatie Rommelaere, Gent, België
Opdrachtgever Universiteit Gent
Procesregie Humbble
Coördinator Ontwerptraject en Ontwerpend Onderzoek WONDERSTAD
Duurzaamheid Denc-Studio
Consultant in vastgoed en gebiedsontwikkeling‍ ‍Idea Consult
Erfgoedadvies/ restauratie Sabine Okkerse
Bouwhistorisch onderzoek Anneleen Cassiman
Stabiliteit LIME
Datum 2022-2023
Status afgewerkt

Herbestemmingsonderzoek Rommelaere Instituut, Gent

In opdracht van de Universiteit Gent voerde ons multidisciplinair studieteam een diepgaand herbestemmingsonderzoek uit voor het Rommelaere Instituut, een monumentaal erfgoedcomplex in het hart van Gent. De studie had tot doel de basis te leggen voor een duurzame herbestemming door externe partners, binnen een langetermijnvisie en met respect voor de uitzonderlijke erfgoedwaarden van de site.

Opdracht en aanpak

De Universiteit Gent wenste inzicht te verwerven in welke herbestemmingsscenario’s ruimtelijk, erfgoedkundig én financieel haalbaar zijn voor het Rommelaere Instituut, met het oog op een toekomstige vermarkting via erfpacht. Het studieteam kreeg de opdracht om niet één voorkeursontwerp te formuleren, maar om een onderbouwd kader te ontwikkelen waarbinnen potentiële kandidaat-ontwikkelaars weloverwogen keuzes kunnen maken.

De studie werd opgevat als een gefaseerd en iteratief proces, waarin historisch en bouwkundig onderzoek, ruimtelijk-programmatorische verkenningen en financiële haalbaarheidsanalyses elkaar voortdurend informeerden. Cruciaal hierbij was de koppeling van ontwerpend onderzoek aan markt- en kosteninzichten, en het structureel betrekken van stadsdiensten, stakeholders en de buurt via overleg- en participatiemomenten.

UIT HET ARCHIEF.

VANDAAG.

Kwaliteiten van het onderzoek

De kracht van deze studie ligt in de integrale benadering. Door erfgoedwaarden, ruimtelijke mogelijkheden en financiële realiteit vanaf het begin samen te lezen, vermijdt het onderzoek vrijblijvende toekomstbeelden en biedt het een realistisch, transparant en strategisch kader voor vervolgstappen. Het ontwerpend onderzoek fungeert niet als eindbeeld, maar als instrument om kansen, beperkingen en keuzes scherp te stellen.

Daarnaast onderscheidt de studie zich door haar procesmatige kwaliteit. Via intensief overleg met stadsdiensten, marktpartijen en lokale stakeholders werd een breed gedragen inzicht opgebouwd in wat het Rommelaere Instituut vandaag en in de toekomst kan zijn. Het resultaat is geen vastgelegd scenario, maar een gedeelde kennisbasis die toelaat om het vervolgtraject – juridisch, financieel en ruimtelijk – met vertrouwen en nuance aan te vatten.

Het herbestemmingsonderzoek vormt daarmee een robuuste onderbouw voor de volgende fase: het in de markt zetten van het Rommelaere Instituut als een betekenisvolle erfgoedsite met maatschappelijke meerwaarde en langetermijnpotentieel.

Kernconclusies

Het onderzoek bevestigt in de eerste plaats de uitzonderlijke erfgoedwaarde van het Rommelaere Instituut. De gebouwen zijn in hoge mate gaaf bewaard, zowel in exterieur als interieur, wat tegelijk een grote kwaliteit en een duidelijke randvoorwaarde vormt voor herbestemming. De mogelijkheden voor nieuwbouw op de site blijken uiterst beperkt, waardoor het hergebruik zich vrijwel volledig binnen de bestaande bouwvolumes moet afspelen.

Ruimtelijk-programmatorisch toont de studie aan dat verschillende combinaties van functies denkbaar zijn, maar dat de compatibiliteit sterk verschilt per bouwdeel. Gebouwen met sterk bewaarde historische interieurs lenen zich het best voor functies die aansluiten bij het oorspronkelijke gebruik, zoals onderwijs- en kantoorachtige programma’s. Andere vleugels, waar de erfgoedwaarden minder intact zijn, bieden meer flexibiliteit voor wonen of hotelprogramma’s. Op basis hiervan werden drie scenario’s onderzocht die telkens een andere balans zoeken tussen maatschappelijke meerwaarde en economische draagkracht.

De financiële analyses maken duidelijk dat herbestemming van dit type erfgoedcomplex geen vanzelfsprekende businesscase is. Hoge restauratiekosten, een lage verhouding tussen bruto en vermarktbare oppervlakte, beperkte subsidiemogelijkheden en de specifieke erfpachtconstructie zorgen voor een structurele spanning tussen rendabiliteit en maatschappelijke ambitie. Tegelijk toont de studie aan onder welke voorwaarden en via welke optimalisaties – in programmatie, fasering of rolverdeling – herbestemming wel perspectief kan krijgen.